A Reforma Tributária muda a tributação de vendas, locações e outras operações imobiliárias. As mudanças podem atingir imóveis registrados na empresa, em holdings ou no CPF dos sócios.

Empresas e empresários precisam revisar a organização do patrimônio, os contratos e os efeitos sobre o caixa ainda em 2026.

O que muda a partir de 2027? 

A reforma criou dois tributos sobre o consumo: a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, e o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços.

Em 2027, a CBS substituirá o PIS e a Cofins. O IBS substituirá gradualmente o ICMS e o ISS, com conclusão dessa transição em 2033.

Por que empresários que possuem imóveis precisam se preparar?

O impacto depende de quem é o proprietário, de como o imóvel é utilizado e das operações realizadas.

Um imóvel usado pela empresa, outro alugado a terceiros e uma residência familiar podem receber tratamentos diferentes. Por isso, a análise deve considerar a finalidade de cada bem, as receitas e a estrutura patrimonial do empresário.

Ter imóveis no CPF afasta o IBS e a CBS?

Não. A pessoa física pode se tornar contribuinte quando suas operações imobiliárias atingirem os critérios previstos na lei.

Nas locações, uma das hipóteses exige, no ano anterior, receita superior ao limite legal de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos envolvidos nas operações.

Também existem regras para vendas de imóveis, inclusive daqueles construídos pelo próprio proprietário, e para enquadramento durante o próprio ano. Manter os imóveis no CPF, portanto, não garante afastamento dos novos tributos

Como ficam os imóveis destinados à locação? 

Quando o locador estiver enquadrado como contribuinte, as locações estarão sujeitas ao IBS e à CBS, conforme as regras de transição.

A legislação prevê redução de 70% das alíquotas para locação, cessão onerosa e arrendamento. Nas locações residenciais, também há um desconto na base de cálculo, chamado redutor social, fixado originalmente em R$ 600 por mês, por imóvel, com atualização pelo IPCA.

Locações residenciais de até 90 dias ininterruptos seguem as regras de hotelaria quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular.

Para avaliar o efeito no aluguel, será necessário considerar a tributação aplicável, os contratos, os créditos permitidos e a possibilidade de repasse dos custos. 

E os imóveis que estão no patrimônio da empresa?

É necessário avaliar como cada imóvel participa da atividade empresarial e quais operações serão realizadas com ele.

Transferir um imóvel para os sócios ou para outra empresa pode gerar impostos, despesas de registro e consequências societárias e sucessórias. A decisão deve considerar esses custos e os objetivos do proprietário, além da tributação futura.

Quem já possui uma holding patrimonial precisa revisar o planejamento? 

Sim. A holding também pode ser afetada pelas novas regras, especialmente quando recebe aluguéis ou realiza vendas de imóveis.

A revisão deve abranger os contratos, as receitas e o uso dos bens. Imóveis disponibilizados gratuitamente ou por valores simbólicos a sócios, familiares ou empresas relacionadas merecem atenção às hipóteses legais de tributação e às restrições de créditos.

A constituição ou manutenção da holding deve ser avaliada conforme sua utilidade para a organização patrimonial e sucessória, sem presumir economia tributária.

Os contratos imobiliários também precisam ser revistos

Contratos de locação, arrendamento, cessão e compra e venda podem continuar vigentes durante diferentes etapas da transição.

Devem ser examinadas as cláusulas sobre preços, reajustes, tributos, responsabilidades e repasse de custos. Também é necessário organizar a cobrança e a documentação de juros, multas e outros encargos.

Essa revisão ajuda a identificar ajustes antes que as mudanças afetem a execução dos contratos.

O split payment pode alterar o caixa das empresas 

O split payment prevê a separação e o recolhimento dos tributos no momento do pagamento da operação, conforme sua implementação gradual.

Na prática, a parcela destinada ao imposto poderá deixar de ficar temporariamente disponível no caixa da empresa. Isso exige revisão do capital de giro, das previsões de recebimento e dos compromissos financeiros. 

O que revisar ainda em 2026? 

O primeiro passo é identificar os imóveis, seus proprietários, suas finalidades e as receitas geradas.

Depois, devem ser analisados os contratos vigentes, as operações de compra e venda, o enquadramento tributário e os efeitos sobre o caixa. Sistemas, documentos fiscais e controles contábeis também precisam acompanhar as novas exigências.

Com essas informações, será possível decidir quais ajustes são necessários e calcular os custos de realizá-los.

A preparação para 2027 começa agora 

Revisar o patrimônio com antecedência permite comparar alternativas e executar os ajustes necessários com tempo para análise jurídica, contábil e financeira.

A Neves + Medeiros Advogados Associados assessora empresas e empresários na avaliação de suas estruturas patrimoniais, societárias e contratuais diante da Reforma Tributária.

Antecipe a análise e prepare seu patrimônio para as novas regras.